Botschaft zu einem Bundesbeschluss über einen Zahlungsrahmen für die Jahre 2030-2034 zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus

vom 26 September 2025

Sehr geehrte Frau Nationalratspräsidentin Sehr geehrter Herr Ständeratspräsident Sehr geehrte Damen und Herren

Mit dieser Botschaft unterbreiten wir Ihnen, mit dem Antrag auf Zustimmung, den Entwurf zu einem Bundesbeschluss über einen Zahlungsrahmen zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus ¹ .

Wir versichern Sie, sehr geehrte Frau Nationalratspräsidentin, sehr geehrter Herr Ständeratspräsident, sehr geehrte Damen und Herren, unserer vorzüglichen Hochachtung.

26 September 2025

Im Namen des Schweizerischen Bundesrates Die Bundespräsidentin: Karin Keller-Sutter Der Bundeskanzler: Viktor Rossi

Übersicht

Im Zusammenhang mit der Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)» schlägt der Bundesrat Begleitmassnahmen in verschiedenen Bereichen vor. Um den Herausforderungen im Bereich des Wohnungswesens zu begegnen, unterbreitet der Bundesrat einen Entwurf zu einem Bundesbeschluss über einen Zahlungsrahmen im Umfang von 150 Millionen Franken für die Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

Ausgangslage

Der Bundesrat empfiehlt die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)» zur Ablehnung, anerkennt jedoch die Herausforderungen, die mit dem Bevölkerungswachstum und der Zuwanderung verbunden sind. Deshalb schlägt er verschiedene Begleitmassnahmen vor, unter anderem auch im Wohnungswesen.

Inhalt der Vorlage

Bereits seit einigen Jahren übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot. Von der zunehmenden Wohnungsknappheit sind nicht nur städtische Regionen betroffen, sondern vor allem auch touristische Berggemeinden sowie vermehrt auch weitere Landesgegenden. Die Zuwanderung ist ein wesentlicher, aber nicht der alleinige Faktor für diese Entwicklung. Auch die wirtschaftliche und die demografische Entwicklung spielen eine Rolle. Die mangelnde Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum betrifft vor allem Haushalte mit tiefen Einkommen, aber vermehrt auch die untere Mittelschicht.

Der gemeinnützige Wohnungsbau, dessen Förderung ein Verfassungsauftrag ist, spielt für die Wohnungsversorgung wirtschaftlich schwächerer Haushalte und von Teilen des Mittelstandes sowie für die Aufrechterhaltung der sozialen Durchmischung eine wichtige Rolle. Im Sinne einer marktergänzenden Förderung soll deshalb dieses Segment, das rund 4 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes ausmacht, auf der Basis der bestehenden Gesetzesgrundlagen mit zusätzlichen Mitteln unterstützt werden, sodass die Förderung im gleichen Rahmen wie bisher fortgeführt werden kann.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat unterbreitet den eidgenössischen Räten mit dieser Botschaft einen Zahlungsrahmen im Umfang von 150 Millionen Franken, um ab 2030 während fünf Jahren den für die Darlehensgewährung an gemeinnützige Wohnbauträger bestehenden Fonds de Roulement nach dem Wohnraumförderungsgesetz aufzustocken.

Botschaft

¹ BBl 2025 3072

1 Ausgangslage

Am 21. März 2025 hat der Bundesrat die Botschaft zur Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)» verabschiedet und beschlossen, die Initiative ohne direkten Gegenentwurf oder indirekten Gegenvorschlag zur Ablehnung zu empfehlen. ² Die Initiative gefährdet den Wohlstand, die Wirtschaftsentwicklung und die Sicherheit in der Schweiz. Der Bundesrat anerkennt jedoch, dass die Zuwanderung in die Schweiz und das Bevölkerungswachstum mit Herausforderungen verbunden sind. Deshalb hat er am 29. Januar 2025 Begleitmassnahmen in verschiedenen Bereichen beschlossen. ³ Diese betreffen die Zuwanderung in den Arbeitsmarkt, Wohnungswesen sowie den Asylbereich.

² BBl 2025 1262

³ Medienmitteilung des Bundesrates vom 29. Januar 2025 «Der Bundesrat will die Herausforderungen der Zuwanderung adressieren».

2 Situation auf dem Wohnungsmarkt und die Rolle der Zuwanderung

Der Wohnungsmarkt kannte innerhalb der vergangenen zehn Jahre unterschiedliche Dynamiken. Zwischen 2009 und 2014 war die Situation durch eine hohe Anspannung und ein tiefes Wohnungsangebot geprägt. Ab Mitte der 2010er-Jahre führten eine starke Zunahme der Bautätigkeit und eine rückläufige Zuwanderung zu einer schrittweisen Entspannung. Zwischen 2013 und 2018 wurden im Schnitt stets mehr als 51 300 Wohnungen neu erstellt. Gegenüber den Jahren 2011-2015 lag die durchschnittliche Nettozuwanderung zwischen 2016 und 2021 um knapp 24 Prozent tiefer. ⁴ Die Leerwohnungsziffer stieg im Zeitraum 2010-2020 von 0,92 auf 1,72 Prozent.

Seit 2018 geht die Bautätigkeit im Wohnungsbau jedoch wieder zurück: 2023 wurden noch 46 700 Wohnungen neu erstellt. Die Leerwohnungsziffer begann ab 2020 zu sinken und erreichte per 1. Juni 2025 auf gesamtschweizerischer Ebene 1,00 Prozent. Innerhalb von fünf Jahren reduzierte sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen um 38,5 Prozent. Die Wohnungsknappheit betrifft nicht nur städtische Regionen, sondern namentlich auch touristische Berggemeinden, in denen sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen zwischen 2020 und 2023 halbiert hat. Mit 0,78 Prozent liegt die Leerwohnungsziffer in Tourismusgemeinden sehr tief, einzig in den Grosszentren liegt die Leerwohnungsziffer mit 0,38 Prozent noch tiefer. Der Rückgang der Leerwohnungsziffer hat sich jüngst etwas verlangsamt, wird sich voraussichtlich aber fortsetzen. Denn zwischen 2016 und 2023 hat sich die Zahl der Baubewilligungen von gut 51 000 auf jährlich 36 000 Wohneinheiten reduziert. Selbst ein leichter Anstieg der Baubewilligungen im Jahr 2024 kann die Lage nicht nachhaltig entspannen. Es ist davon auszugehen, dass die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt vorderhand weiter zunehmen und die Wohnungsknappheit in weiten Teilen der Schweiz spürbar sein wird (zur Entwicklung von Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit vgl. die Grafik in Anhang 1).

Die zunehmende Wohnungsknappheit manifestiert sich in unterschiedlicher Weise. Das ungenügende Angebot an Wohnraum erschwert es Wohnungssuchenden, eine passende Wohnung zu finden. Weiter äussert sich die Wohnungsknappheit in steigenden Angebotsmieten: diese steigen seit 2022 zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr an. Davon sind insbesondere Haushalte betroffen, die neu auf den Wohnungsmarkt kommen oder die umziehen wollen oder müssen. Sie müssen deutlich höhere Mietzinsen bezahlen als langjährige Mieterinnen und Mieter. In der Folge geht die Wohnmobilität zurück. Die mangelnde Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum kann auch die Wirtschaftsentwicklung einschränken. So fehlt beispielsweise in touristischen Gemeinden bezahlbarer Wohnraum für Arbeitskräfte und für die einheimische Bevölkerung. Von steigenden Mietzinsen sind besonders Haushalte mit tiefen Einkommen betroffen. Die Knappheit betrifft jedoch zunehmend auch die untere Mittelschicht (zur Anspannung des Mietwohnungsmarkts im tiefen Preissegment vgl. die Karte in Anhang 2; zur durchschnittlichen Mietbelastung nach Einkommensklassen vgl. die Grafik in Anhang 3).

Bei der Nachfrage nach Wohnraum ist die Entwicklung der Bevölkerung und die Entwicklung der Haushalte entscheidend, welche ihrerseits durch demografische und soziale Faktoren geprägt ist. Massgebliche Faktoren sind die Zuwanderung, das natürliche Bevölkerungswachstum durch Geburtenüberschuss und die Verkleinerung der Haushaltsgrösse, letztere auch infolge der zunehmenden Alterung der Bevölkerung. Zwischen 2014 und 2023 entstanden im Durchschnitt rund 48 000 neue Haushalte pro Jahr; ab 2020 stieg der Zuwachs auf mehr als 52 000 Haushalte pro Jahr an. Über die ganze Dekade hinweg trug die Zuwanderung gut 60 Prozent zum Wachstum der Anzahl Haushalte bei, während der Anteil der Verkleinerung der Haushaltsgrösse bei einem Viertel und derjenige der Geburtenüberschüsse bei rund 15 Prozent lag. In den Jahren 2019-2021 lagen die Verkleinerung der Haushalte und die Zuwanderung anteilmässig fast gleichauf; seit 2022 fällt die Zuwanderung wieder stärker ins Gewicht. Zwischen 2022 und 2024 war die jährliche Nettozuwanderung gut 50 Prozent höher als zwischen 2016 und 2021, wobei die Nettozuwanderung 2024 - gegenüber 2023 - rückläufig war.

Die Einwanderung in den Arbeitsmarkt war in den vergangenen Jahren der häufigste Grund für den Zuzug von Ausländerinnen und Ausländern in die Schweiz. Dabei spielt das Abkommen vom 21. Juni 1999 ⁵ zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (FZA) eine zentrale Rolle. Bei Zuzügen im Zusammenhang mit einer Erwerbstätigkeit kommen rund 90 Prozent der Personen aus einem Staat der Europäischen Union (EU) oder Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA). Die Bedürfnisse der Wirtschaft und der Mangel an Fach- und Arbeitskräften sind demnach ein zentraler Faktor für die Zuwanderung in die Schweiz. Insbesondere aufgrund des demografischen Wandels und des zunehmenden Bedarfs an Arbeits- und Fachkräften, dürfte sich daran in absehbarer Zeit wenig ändern.

⁴ Statistik Zuwanderung, abrufbar unter www.sem.admin.ch

> Publikationen & Service > Statistiken > Ausländerstatistik > Statistik Zuwanderung.

⁵ SR 0.142.112.681

3 Aktionsplan Wohnungsknappheit

Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) verfolgt die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt aufmerksam und hat im Mai 2023 und im Februar 2024 je einen runden Tisch mit Vertreterinnen und Vertretern des Bundes, der Kantone, Städte und Gemeinden sowie der Bau- und Immobilienwirtschaft und der Zivilgesellschaft organisiert. Am 13. Februar 2024 wurde ein Aktionsplan ⁶ vorgestellt, der dazu beitragen soll, das Wohnangebot zu erhöhen und mehr qualitätsvollen, preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen. Dafür wurden in den drei Themenbereichen «Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen», «Verfahren stärken und beschleunigen» sowie «genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen» über 30 Massnahmen definiert.

Die Massnahmen richten sich als Empfehlungen an die jeweils zuständigen Akteure. Damit trägt der Aktionsplan der bestehenden Kompetenzordnung Rechnung: Wichtige Aufgaben in der Raumplanung wie auch im Bereich der Planungs- und Bewilligungsverfahren bleiben bei Kantonen, Städten und Gemeinden. Weiter bleibt es hauptsächlich die Aufgabe der Bau- und Immobilienwirtschaft zu bauen und zu investieren. Rund die Hälfte der empfohlenen Massnahmen - vorwiegend im Bereich Grundlagen, Studien und Leitlinien - richten sich an den Bund, oft auch in Kooperation mit anderen Partnern.

Um den Fortschritt der verschiedenen Massnahmen des Aktionsplans festzustellen, hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) im Frühjahr 2025 bei den zuständigen Partnern eine Umfrage durchgeführt. Die Resultate zeigen, dass eine der 35 vorgeschlagenen Massnahmen bereits umgesetzt wurde und sich 18 weitere in Ausarbeitung befinden. Die meisten Akteure engagieren sich im Sinne des Aktionsplans, sind aber auch der Meinung, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt weiterhin verschlechtert und dass es vor allem an preisgünstigem Wohnraum mangelt.

⁶ Medienmitteilung des WBF vom 13. Febr. 2024 «Aktionsplan gegen die Wohnungsknappheit».

4 Wohnraumförderung des Bundes

4.1 Verfassungsauftrag und Ausführungsgesetz

Die Förderung des Wohnungsbaus, des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie der Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist in Artikel 108 der Bundesverfassung (BV) ⁷ als Daueraufgabe des Bundes verankert. Als wichtigstes Ausführungsgesetz dient das Wohnraumförderungsgesetz vom 21. März 2003 ⁸ (WFG), das seit dem 1. Oktober 2003 in Kraft ist.

Die Konzeption des WFG nimmt die drei erwähnten Teilziele des Verfassungsauftrags auf, indem es in den Abschnitten 2-4 die Voraussetzungen für die Förderung von preisgünstigen Mietwohnungen, von preisgünstigem Wohneigentum und von Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus festlegt. Die ersten zwei Bereiche gelten als direkte, der dritte als indirekte Förderung. Der Bundesrat hat im Februar 2007 beschlossen, die Wohnbauhilfen auf die indirekte, also über Partnerorganisationen abgewickelte Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu beschränken. Zu diesem Zweck werden drei Massnahmen umgesetzt, die in unterschiedlichen Phasen der Immobilienentwicklung und -bewirtschaftung greifen:

Der Bund äufnet einen Fonds de Roulement, der von den beiden Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus (Wohnbaugenossenschaften Schweiz und Wohnen Schweiz) treuhänderisch verwaltet wird. Daraus werden gemeinnützigen Wohnbauträgern im Sinne einer Starthilfe und Überbrückungsfinanzierung verzinsliche und rückzahlbare Darlehen für den Neubau, die Erneuerung und den Kauf von Liegenschaften sowie den Erwerb von Baugrundstücken zur Verfügung gestellt.

Der Bund gewährt in Einzelfällen Rückbürgschaften an die Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft schweizerischer Bau- und Wohnbaugenossenschaften (hbg), wodurch die Finanzierung von Neubauten und Erneuerungen erleichtert und eine geringere Zinsbelastung ermöglicht werden.

Der Bund verbürgt die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW), die langfristige, zinsgünstige Kapitalaufnahmen der EGW-Mitglieder für bestehende und vermietete Liegenschaften erlauben und zu günstigeren Mietzinsen führen.

⁷ SR 101

⁸ SR 842

4.2 Die Rolle des gemeinnützigen Wohnungsbaus für die Wohnraumversorgung

In der Schweiz mit ihrer im Vergleich zu anderen Ländern geringen Eigentümerquote kommt dem gemeinnützigen Wohnungsbau als Alternative zum selbstgenutzten Wohnungseigentum und dem «normalen» Mietwohnungsverhältnis eine besondere Bedeutung zu. Wenn wie bei Wohnbaugenossenschaften die Mieterinnen und Mieter meist auch Teilhaberinnen und Teilhaber sind, haben sie Mitspracherechte betreffend Geschäftstätigkeit und im Vergleich zum normalen Mietverhältnis eine höhere Wohnsicherheit. Dieser «dritte Weg im Wohnungsbau» vereinigt somit Vorteile des selbstbewohnten Eigentums und solche von Mietverhältnissen (z. B. höhere Mobilität).

In einer gesamtschweizerischen Perspektive hat der gemeinnützige Wohnungsbau einen vergleichsweise geringen Marktanteil. 3,9 Prozent der bewohnten Wohnungen sind im Eigentum gemeinnütziger Bauträger. Einen höheren Stellenwert hat das Segment in Städten wie Zürich, Basel, Luzern, Biel, Nyon oder Thun, wo der Marktanteil mehr als 10 Prozent ausmacht.

Die im September 2024 von BWO und Bundesamt für Statistik (BFS) veröffentlichte «Statistik des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2024» ⁹ zeigt, dass das gemeinnützige Wohnen in verschiedener Hinsicht von der konventionellen Miete und vom Wohneigentum abweicht. Die Unterschiede betreffen unter anderem die Grösse der Gebäude und Wohnungen, die Mietpreise sowie die soziodemografische Zusammensetzung der Bewohnerschaft. So sind im gemeinnützigen Bereich sowohl der Wohnflächen- als auch der Grundflächenverbrauch niedriger. Zudem hat das gemeinnützige Wohnen dort den grössten kostendämpfenden Effekt, wo das Mietpreisniveau am höchsten ist. Beim teuersten Viertel der Wohnlagen sind dies mehr als 25 Prozent Mietpreisunterschied. Das von den gemeinnützigen Bauträgern angewandte Prinzip der Kostenmiete fällt vor allem dort ins Gewicht, wo es die Standortqualitäten den kommerziell ausgerichteten Anbietern erlauben, höhere Mieten zu verlangen. Dadurch schaffen die gemeinnützigen Wohnungen gerade an zentralen urbanen Lagen mit hohem Preisniveau Wohnraum für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Personen. Damit können gemeinnützige Wohnungen an Standorten mit hohem Aufwertungsdruck die Folgen der Gentrifizierung abdämpfen sowie der sozialen Entmischung und der Verdrängung von Bevölkerungsgruppen entgegenwirken.

Gemeinnützige Bauträger sorgen in überdurchschnittlichem Mass nicht nur für preisgünstigen Wohnraum von hoher Qualität, sondern häufig auch für gemeinschaftliche Infrastrukturen sowie kinderfreundliche, hindernisfreie, energieeffiziente und ökologisch nachhaltige Siedlungen. So erreichen mehr als zwei Drittel der zwischen 2003 und 2024 mittels Darlehen aus dem Fonds de Roulement geförderten Neubauprojekte zumindest den Minergie-Standard. Im übrigen Wohnungsbau, ohne Einfamilienhäuser, erhielt in den letzten Jahren durchschnittlich etwas mehr als ein Fünftel der erstellten Neubauten ein definitives Minergie-Zertifikat. Darüber hinaus haben einzelne gemeinnützige Bauträger in jüngerer Zeit auch eine Vorreiterrolle bei der Umsetzung neuer Wohnformen und Mobilitätskonzepte sowie bei der Integration von Menschen mit Behinderungen und solchen mit einem Migrations- oder Asylhintergrund übernommen. So tragen gemeinnützige Bauträger zur Vermeidung von Segregation und zur Stärkung des gesellschaftlichen Zusammenhalts bei.

Die Vorteile des gemeinnützigen Wohnungsbaus werden vermehrt auch ausserhalb seines traditionellen urbanen Wirkungskreises erkannt. In Agglomerationsgemeinden sowie auch in touristischen Gemeinden wird die Entwicklung des lokalen Wohnungsmarktes häufig mit Sorge betrachtet. Hier führte der Zuzug von Haushalten mit hohen Einkommen und Vermögen zu Boden-, Haus- und Wohnungspreisen, die sich die Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen und vor allem auch junge Menschen, auf welche die Gemeinden für ihr gutes Funktionieren angewiesen sind, nicht mehr leisten können. Auch trug die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen zu einer Verknappung von bezahlbarem Erstwohnraum für die einheimische Bevölkerung bei. Entsprechend zugenommen hat die Zahl von Initiativen seitens der Bevölkerung oder der Behörden, um in Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern die Verfügbarkeit von preisgünstigem Wohnraum zu erhöhen. Ebenfalls häufig geschieht dies im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Wohnraum für ältere Menschen, was vor dem Hintergrund der demografischen Alterung zukünftig eine noch grössere Bedeutung erhalten dürfte.

Die genannten wirtschaftlichen, sozial-politischen und ökologischen Aspekte rechtfertigen es, dass der Bund den gemeinnützigen Wohnungsbau weiterhin unterstützt.

⁹ BWO/BFS: Statistik des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2024, abrufbar unter:

www.bwo.admin.ch > Wohnraumförderung > Zahlen und Fakten «Wohnraumförderung» > Statistik gemeinnütziger Wohnungsbau.

4.3 Die Instrumente des Bundes zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus

Die drei Instrumente des WFG zur indirekten Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus greifen in einem Immobilienzyklus zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Die Darlehen aus dem Fonds de Roulement und die in Einzelfällen gewährten Rückbürgschaften zugunsten der hbg helfen mit, dass die Finanzierung für ein Neubau- oder Erneuerungsprojekt sichergestellt werden kann. Mit der jeweiligen Unterstützungszusage im Vorfeld einer Projektrealisierung sind trotz eingehender Bedarfsabklärungen und Projektprüfungen insofern gewisse Risiken verbunden, als sich die Marktgängigkeit nach Projektabschluss erst noch bewähren muss.

Im Gegensatz dazu kommt eine langfristige Finanzierung durch die EGW erst zum Zuge, wenn das Gebäude erstellt und vermietet ist, denn die Gewährung von EGW-Darlehen orientiert sich unter anderem am effektiv erwirtschafteten Ertragswert. Dies bedeutet, dass bei einem Wohnbauprojekt zu unterschiedlichen Zeitpunkten sowohl Darlehen aus dem Fonds de Roulement wie auch Finanzierungen der EGW zum Einsatz kommen können. In diesen Fällen kann eine günstige EGW-Finanzierung mithelfen, die Amortisation der Darlehen aus dem Fonds de Roulement abzufedern. Die unterschiedlichen Zwecke der eingesetzten Instrumente und die verschiedenen Belehnungslimiten machen deutlich, dass es sich um zwei unabhängige Instrumente handelt, die zwar komplementär wirken, aber auf zwei unterschiedlichen Finanzierungsinstrumenten basieren. Für die Gewährung der Eventualverpflichtungen läuft der derzeitige Verpflichtungskredit noch bis 2027. Für die Fortführung der Bürgschaftsgewährung wird ein neuer Verpflichtungskredit nötig sein; dieser soll voraussichtlich noch 2025 vom Bundesrat verabschiedet werden.

4.3.1 Die Bedeutung des Fonds de Roulement für den gemeinnützigen Wohnungsbau

Der mit Bundesgeldern dotierte Fonds de Roulement besteht seit den 1920er-Jahren und hat heute seine rechtliche Grundlage in den Artikeln 34 Buchstabe c und 37 WFG.

Bauträger, deren Gemeinnützigkeit nach dem WFG erwiesen ist, können Darlehen für Neubauten, Erneuerungen, und Liegenschaftskäufe beantragen. Seit 2014 ist dies auch für den Landerwerb möglich, wofür bis Ende 2024 sechs Gesuche bewilligt wurden. Die Darlehenssumme pro Gesuch richtet sich nach der Wohnungsanzahl. Dabei werden je nach Energie- oder Nachhaltigkeitsstandard, oder je nach Niveau der Hindernisfreiheit oder Altersgerechtigkeit des Wohnraums Beträge zwischen 30 000 und 60 000 Franken pro Wohnung gewährt. Der maximale Darlehensbetrag pro Gesuch darf in der Regel 6 Millionen Franken nicht übersteigen. Zur Vermeidung von Klumpenrisiken kann ein Bauträger ausserdem in aller Regel nicht mehr als 3 Prozent des Fondsvolumens beanspruchen. Nur bei Bauträgern mit einem guten oder sehr guten Rating darf diese Begrenzung, allenfalls befristet, überschritten werden.

Im Rahmen der Gesuchsprüfung wird abgeklärt, ob das entsprechende Bauprojekt die Anforderungen in qualitativer Hinsicht (u. a. Gebrauchswert, Hindernisfreiheit) und bezüglich Preisgünstigkeit (Kostenlimiten, Mietzinse) erfüllt. Zudem werden Projekte nur dann unterstützt, wenn der Bedarf ausgewiesen ist. So werden Neubauten in Gemeinden mit einer Leerwohnungsquote von über 1,5 Prozent in der Regel nur dann gefördert, wenn sich auch die Standortgemeinde beispielsweise über die Einräumung eines Baurechts substanziell am Projekt beteiligt. Geprüft werden ferner die finanzielle Situation des Bauträgers und die Projektfinanzierung, für die verbindliche Zusagen einer Bank vorliegen müssen. Die Auszahlung der Darlehen erfolgt frühestens auf den Baubeginn oder den Kauftermin und erst nachdem die Darlehen grundpfändlich sichergestellt sind.

Während der Laufzeit, die maximal 25 Jahre beträgt, werden die Darlehen von den beiden Dachorganisationen bewirtschaftet. Die jährlich von den Bauträgern zu leistenden Amortisationen fliessen zurück in den Fonds de Roulement und können für neue Projekte gewährt werden. Der Zinssatz liegt 2,0 Prozentpunkte unter dem vom BWO publizierten Referenzzinssatz für das Mietrecht, mindestens jedoch bei 1,0 Prozent. Das Zinsumfeld ist für die Bauträgerinnen zwar bei den Finanzierungsentscheiden von Bedeutung; es ist aber kein direkter Zusammenhang zwischen der Nachfrage nach Darlehen aus dem Fonds de Roulement und dem Zinsniveau feststellbar. Dabei spielt eine Rolle, dass die Darlehen eine längere Laufzeit haben als Hypothekardarlehen und dass Banken in diesem Risikosegment in der Regel nicht finanzieren. Der Zinsertrag aus den Fondsgeldern wird von den Dachorganisationen an den Bund überwiesen. Der Zinsertrag machte 2024 gut 5,5 Millionen Franken aus.

Die Darlehen aus dem Fonds de Roulement sind für gemeinnützige Bauträger in aller Regel eine unabdingbare Voraussetzung dafür, dass für den Neubau oder den Erwerb überhaupt eine Bankfinanzierung und damit eine Projektrealisierung möglich werden. Dies gilt besonders für junge Bauträger, die noch kaum über Eigenkapital verfügen. Die Darlehen schliessen die anfänglichen Finanzierungslücken, die zwischen einer privaten Bankfinanzierung und dem beim Fonds de Roulement minimal geforderten Eigenkapitalanteil von 5 Prozent bestehen. Im Laufe der Zeit wird durch die Amortisation des Darlehens Eigenkapital gebildet. Die Darlehen haben somit sehr häufig die Funktion einer Starthilfe. Die durch den Bund ebenfalls gestützt auf das WFG verbürgten Anleihequoten der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) können diese Funktion nicht übernehmen. Die EGW finanziert aus Risikogründen ausschliesslich bestehende und bereits vermietete Liegenschaften. Sie finanziert zudem ähnlich wie Banken höchstens 80 Prozent des Ertragswertes und verlangt während der Laufzeit einer Quote Amortisationen, zumindest für den 70 Prozent übersteigenden Anteil des Ertragswertes.

4.3.2 Die Rolle der Dachorganisationen

Der Vollzug der Darlehensvergabe und -bewirtschaftung erfolgt durch die Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus - Wohnbaugenossenschaften Schweiz und Wohnen Schweiz -, die den Fonds treuhänderisch für den Bund verwalten. Die Zusammenarbeit des Bundes mit den Dachorganisationen und die Entschädigung der Aufwendungen sind in Leistungsaufträgen geregelt. Das BWO ist zuständig für die Festlegung der Darlehensbedingungen. Es ist zudem in den beiden Fondskommissionen vertreten, welche die Gesuche prüfen und über die Darlehensgewährung beschliessen. Die beiden Dachorganisationen erstellen jährlich eine Fondsrechnung und sind verpflichtet, die Mittel bei einer Bank verzinslich anzulegen oder in risikoarme Obligationen zu investieren.

4.3.3 Risikomanagement und Aufsicht durch das BWO

Die finanzielle Situation der gemeinnützigen Bauträger, die Fördermittel beansprucht haben, wird jährlich von einer unabhängigen externen Stelle überprüft. Diese weist die Bauträger einer Ratingstufe zwischen 1 und 4 zu. Weist ein Bauträger ein schlechtes Rating auf, leitet die Recovery-Stelle des BWO in Zusammenarbeit mit dem Bauträger und mit den finanzierenden Banken Massnahmen zur finanziellen Sanierung ein. Die umfassende Gesuchsprüfung und die enge Begleitung der Bauträger dienen dazu, das Ausfallrisiko zu minimieren. Auf der Basis des WFG, das heisst seit 2003, verzeichnete der Fonds de Roulement bisher keine Ausfälle.

Im Auftrag des Generalsekretariats des WBF führte die Interne Revision des Bundesamtes für Landwirtschaft (BLW) 2023 und 2024 eine Revision zur Aufsichtstätigkeit des BWO über die zwei Dachorganisationen durch. 1⁰ Die Prüfung ergab, dass die Prozesse der Darlehensvergabe den gesetzlichen und reglementarischen Vorgaben entsprechen und die Schnittstellen zwischen dem BWO und den Dachorganisationen gut funktionieren. Die meisten Empfehlungen zu gezielten Anpassungen der Vorgaben gegenüber den Dachorganisationen sind bereits umgesetzt (z. B. Überarbeitung des Leistungskatalogs der Leistungsvereinbarungen, Thematisierung der Risiken anlässlich des jährlichen Geschäftsführertreffens).

1⁰ Revisionsbericht Interne Revision BLW vom 11. Februar 2025, Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) - Revision der Aufsicht über die beiden Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus «Wohnbaugenossenschaften Schweiz» und «Wohnen Schweiz», abrufbar unter:

www.wbf.admin.ch > Publikationen > Prüfberichte > 2025.

4.3.4 Entwicklung des Fonds

Der Fonds de Roulement verfügt per Ende 2024 über ein Volumen von 625,6 Millionen Franken. Nach der Ablehnung der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» am 9. Februar 2020 trat der indirekte Gegenvorschlag in Kraft, der eine Aufstockung des Fonds um 250 Millionen Franken über zehn Jahre vorsieht. Von diesem Rahmenkredit sind bis Ende 2024 115,8 Millionen Franken für Einlagen in den Fonds de Roulement verwendet worden. Gemäss Voranschlag 2025 und integriertem Aufgaben- und Finanzplan (IAFP) für die Folgejahre nimmt der Fondsbestand bis Ende 2029 um weitere 128 Millionen Franken auf 753,9 Millionen Franken zu.

Die Nachfrage nach Darlehen aus dem Fonds de Roulement betrug in den vergangenen zwei Jahrzehnten im Schnitt jährlich 46,5 Millionen Franken. Damit konnten pro Jahr durchschnittlich gegen 1400 Wohnungen gefördert werden. 2024 lag die gewährte Darlehenssumme bei gut 92 Millionen Franken; damit wurden 1990 Wohnungen gefördert (zur Entwicklung der Förderung mit Darlehen aus dem Fonds de Roulement vgl. Grafik in Anhang 4).

4.4 Rechtsvergleich, insbesondere mit dem europäischen Recht

Die Wohnungspolitik in der EU ist grundsätzlich einzelstaatlich geregelt. Die meisten europäischen Staaten haben gesetzliche Grundlagen für die Wohnraumförderung zugunsten wirtschaftlich schwächerer Bevölkerungsgruppen. Weil zahlreiche EU-Staaten mit einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum konfrontiert sind, hat die EU-Kommission auch Massnahmen in diesem Bereich in ihr Arbeitsprogramm 2024-2029 aufgenommen und einen Kommissar für Energie und Wohnungswesen eingesetzt.

5 Verhältnis zur Legislaturplanung und zu nationalen Strategien des Bundesrates

5.1 Verhältnis zur Legislaturplanung

Die Vorlage ist weder in der Botschaft vom 24. Januar 2024 1¹ zur Legislaturplanung 2023-2027 noch im Bundesbeschluss vom 6. Juni 2024 ¹2 über die Legislaturplanung 2023-2027 angekündigt.

Sie ist Teil der Begleitmassnahmen zur eidgenössischen Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)», die am 3. April 2024 eingereicht wurde und am 8. Mai 2024 ¹3 zustande gekommen ist. Die Botschaft des Bundesrates zur Initiative wurde am 21. März 2025 ¹4 verabschiedet. Die Initiative ist momentan in der parlamentarischen Beratung. ¹5

1¹ BBl 2024 525

¹2 BBl 2024 1440

¹3 BBl 2024 1036

¹4 BBl 2025 1262

¹5 Curia-Nummer 25.026.

5.2 Verhältnis zu nationalen Strategien des Bundesrates

Im Rahmen der «Strategie Nachhaltige Entwicklung 2030» ¹6 legt der Bundesrat die Schwerpunkte der Umsetzung der Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung in der Schweiz fest. Unter dem Schwerpunktthema 4.3 «Chancengleichheit und sozialer Zusammenhalt» ist die Förderung eines angemessenen Wohnungsangebots eine strategische Stossrichtung. Als Ziel 11.1 ist dabei festgehalten, dass der Anteil des preisgünstigen Wohnraums erhalten bleibt und in Gebieten mit hohem Bedarf erhöht wird. Auch sollen Bevölkerungsgruppen, die auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt sind, Zugang zu preisgünstigem und angemessenem Wohnraum haben.

Die Zielsetzung «gesellschaftliche Vielfalt und den Zusammenhalt der Regionen stärken» ist auch Teil der «Strategie 2024+» ¹7 im Rahmen der Weiterentwicklung der Agglomerationspolitik und der Politik der ländlichen Räume und der Berggebiete. Dazu gehört auch ein ausreichendes und bezahlbares Wohnungsangebot.

¹6 Abrufbar unter www.are.admin.ch > Nachhaltige Entwicklung > Strategie und Berichterstattung > Strategie Nachhaltige Entwicklung.

¹7 Vgl. Bericht des Bundesrates vom 26. Juni 2024 «Agglomerationspolitik und Politik für die ländlichen Räume und die Berggebiete: Beitrag des Bundes für eine kohärente Raumentwicklung 2024-2031», Teil B, abrufbar unter:

www.are.admin.ch > Medien & Publikationen > Publikationen > Städte und Agglomerationen > Agglomerationspolitik und Politik für die ländlichen Räume und Berggebiete.

6 Inhalt des Kreditbeschlusses

6.1 Antrag des Bundesrates

Es wird beantragt, für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum einen Zahlungsrahmen von 150 Millionen Franken zur Verfügung zu stellen. Damit soll der bestehende Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus ab 2030 über fünf Jahre auf insgesamt rund 900 Millionen Franken aufgestockt werden.

6.2 Begründung und Bewertung der vorgeschlagenen Lösung

Die Schweiz erlebte in den letzten gut 20 Jahren einen starken Bevölkerungsanstieg. Seit der Einführung der Personenfreizügigkeit im Jahr 2002 nahm die ständige Wohnbevölkerung um gut 1,7 Millionen auf 9,1 Millionen Personen zu. Rund 80 Prozent dieser Bevölkerungszunahme sind auf den positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Zu einem wesentlichen Teil ist diese Zuwanderung durch die wirtschaftliche Entwicklung geprägt.

Mit dem Bevölkerungswachstum und der Zuwanderung sind auch Herausforderungen verbunden. Im Wohnungswesen sind diese besonders spürbar. Zudem trifft die steigende Nachfrage nach Wohnraum auf eine Bautätigkeit, die seit 2018 spürbar zurückgegangen ist. Die Knappheit und die damit einhergehenden steigenden Angebotsmieten treffen vor allem Haushalte mit geringen Einkommen und vermehrt auch solche der unteren Mittelschicht.

Im Zusammenhang mit der Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz! (Nachhaltigkeitsinitiative)» anerkennt der Bundesrat diese Herausforderungen, die auch weitere Bereiche betreffen. Deshalb hat er am 29. Januar 2025 Begleitmassnahmen in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wohnungswesen und Asyl beschlossen.

Die hier vorgeschlagene Lösung schliesst an die bisherige Wohnraumförderung auf Bundesebene an. Mit der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus trägt der Bund dazu bei, dass langfristig preisgünstiger und qualitätsvoller Wohnraum geschaffen und erhalten wird. Mit der vorgeschlagenen Aufstockung des Fonds kann diese Förderung bis Mitte der 2030er-Jahre im bisherigen Ausmass von rund 45 Millionen Franken pro Jahr weitergeführt werden. Ohne Aufstockung müsste die Vergabe von Darlehen voraussichtlich ab 2030 auf rund 30 Millionen Franken pro Jahr reduziert werden. In diesem Fall würden neue Darlehen allein durch die Amortisation bisheriger Darlehen finanziert.

6.3 Teuerungsannahmen

Die Teuerungsannahmen für die Zeit ab 2030 werden zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zahlungsrahmens festgelegt.

6.4 Geprüfte und verworfene Alternativen

Im Rahmen der Diskussionen über mögliche Massnahmen wurde auch über eine Reaktivierung der 2006 eingestellten direkten Förderung diskutiert. Diese Förderung in Form von Darlehen und Bürgschaften hätten auch private Bauträger in Anspruch nehmen können, um so die Wohnkosten für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Haushalte zu senken. Allerdings hätte dies zu einer finanziellen Belastung des Bundeshaushalts von schätzungsweise 380 Millionen Franken pro Jahr geführt und zusätzliche personelle Ressourcen erfordert. Vor dem Hintergrund der angespannten Finanzlage wurde auf diese Massnahme verzichtet.

Ebenfalls diskutiert wurde die Stärkung der Transparenz im Mietrecht durch die Einführung einer schweizweiten Formularpflicht für die Mitteilung des Vormietzinses. Diese Massnahme wurde verworfen, weil sie in acht von Wohnungsmangel stark betroffenen Kantonen bereits eingeführt worden ist und sich das Parlament erst kürzlich gegen eine schweizweite Regelung ausgesprochen hat.

7 Auswirkungen

7.1 Auswirkungen auf den Bund

7.1.1 Finanzielle Auswirkungen

Ein Zahlungsrahmen für den Fonds de Roulement von 150 Millionen Franken befristet auf fünf Jahre und die Aufnahme der entsprechenden finanzierungswirksamen Ausgaben ins Zahlenwerk des Bundes bedeuten für den Bundeshaushalt in den Jahren 2030-2034 eine Belastung von 30 Millionen Franken pro Jahr.

Derzeit belaufen sich die Ausgaben für die Wohnraumförderung auf rund 30 Millionen Franken pro Jahr, wovon 25-26 Millionen Franken in die bis 2029 beschlossene Aufstockung des Fonds de Roulement fliessen. Der restliche Betrag enthält unter anderem die altrechtlichen Zusatzverbilligungen für die Mietzinsen, die voraussichtlich 2030 auslaufen werden.

Bei den Krediten für den Fonds de Roulement handelt es sich nicht um A-Fonds-perdu-Ausgaben: Die Mittel werden in der Bundesbilanz als Verwaltungsvermögen ausgewiesen und verzinst. Der aktuelle Zinssatz beträgt 1 Prozent, und der jährliche Zinsertrag machte 2024 gut 5,5 Millionen Franken aus. Bei einer höheren Darlehenssumme nimmt der Zinsertrag entsprechend zu. Allerdings besteht auch bei solchen Darlehen je nach Entwicklung der Wohnungsmarktverhältnisse immer ein gewisses Ausfallrisiko für den Bund, wobei seit dem Inkrafttreten des WFG keine Ausfälle zu verzeichnen waren. Da es sich bei den Krediten zudem um grundsätzlich steuerbare Ausgaben handelt, bleibt bei der Ausgabenentwicklung ein gewisser Handlungsspielraum. Die Ausgaben des Bundes für die Aufwendungen der Dachorganisationen für die Bewirtschaftung des Fonds de Roulement richten sich nach der Zahl der jährlich bewilligten Gesuche und der ausstehenden Darlehen. Im Voranschlag 2026 sind dafür 1,32 Millionen Franken vorgesehen.

7.1.2 Auswirkungen auf den Personalbedarf und die Informatik

Der beantragte Zahlungsrahmen führt weder im Personal- noch im Informatikbereich zu höherem Aufwand.

7.2 Auswirkungen auf Kantone, Gemeinden sowie auf die urbanen Zentren, Agglomerationen und Berggebiete

Die Vorlage hat keine direkten Auswirkungen auf Kantone und Gemeinden und auch nicht auf urbane Zentren, Agglomerationen und Berggebiete. Indirekt und positiv wirkt sie sich auf diejenigen Gebiete aus, in denen ein Bedarf an preisgünstigem Wohnraum ausgewiesen ist und in denen gemeinnützige Wohnbauträger aktiv sind und für Neubau- oder Erneuerungsprojekte auf Darlehen aus dem Fonds de Roulement zurückgreifen können. Mit Ausnahme der Kantone Appenzell Innerrhoden und Obwalden befinden sich aktuell in allen Kantonen Liegenschaften, die mit Darlehen aus dem Fonds de Roulement unterstützt sind (vgl. Karte zur räumlichen Verteilung der Darlehen aus dem Fonds de Roulement in Anhang 5). Kantone mit eigenen Programmen der Wohnraumförderung können diese Bundesunterstützung mit zielgerichteten Massnahmen ergänzen. Viele Gemeinden arbeiten zudem eng mit gemeinnützigen Bauträgern zusammen, vor allem bei der Bereitstellung von Wohnraum für ältere Menschen. Kantonen und Gemeinden mit einem Bedarf an langfristig preisgünstigen Mietwohnungen und solchen für besondere Bedürfnisse kommt das Bundesengagement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus somit entgegen. Auch darf davon ausgegangen werden, dass diese Kantone und Gemeinden dank den Bundessubventionen bei den Sozialhilfeausgaben tendenziell entlastet werden.

7.3 Auswirkungen auf die Volkswirtschaft

7.3.1 Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft

Die Darlehen aus dem Fonds de Roulement stellen ein niederschwelliges, vergleichsweise kostengünstiges und effizientes Instrument der Wohnraumförderung dar. Dieses bezweckt die Stärkung des gemeinnützigen Sektors im Wohnungswesen. Das Anliegen ist somit struktureller und nicht konjunktureller Art. Die Darlehen führen auf gesamtschweizerischer Ebene weder zu Wettbewerbsverzerrung noch zu einer spürbaren Marktbeeinflussung. Mit rund 4 Prozent der jährlich erstellten Neubauwohnungen ist dafür der Anteil der durch diese Förderung unterstützten Neubautätigkeit zu gering. An Standorten mit hoher Nachfrage und steigenden Mietzinsen können die Darlehen jedoch einen Beitrag zur Mietzinsstabilität leisten. Zudem werden Bauträger mit den Darlehen in die Lage versetzt, Angebote für spezifische Wohnbedürfnisse bereitzustellen, die der Markt unzureichend abdeckt.

7.3.2 Auswirkungen auf die Zielgruppe der Bundeshilfe

Zu den Zielgruppen der Wohnraumförderung des Bundes gehören namentlich Familien, alleinerziehende Personen, ältere Menschen, Personen mit einer Behinderung oder in Ausbildung sowie Menschen mit bescheidenen Einkommen und Menschen mit einem Migrations- oder Asylhintergrund. Die Darlehen aus dem Fonds de Roulement ermöglichen gemeinnützigen Wohnbauträgern, preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Statistik des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2024 ¹8 zeigt, dass der Grossteil der geförderten Wohnungen das Zielpublikum erreicht. In gemeinnützigen Wohnungen wohnen überdurchschnittlich oft Angestellte ohne Vorgesetztenfunktionen oder Nichterwerbstätige. Auch verfügen Bewohnerinnen und Bewohner von gemeinnützigen Wohnungen überdurchschnittlich oft über keine nachobligatorische Ausbildung. Daraus kann gefolgert werden, dass der Grossteil der Haushalte in geförderten Wohnungen über relativ tiefe Einkommen verfügt.

¹8 BWO/BFS: Statistik des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2024, abrufbar unter:

www.bwo.admin.ch > Wohnraumförderung > Zahlen und Fakten «Wohnraumförderung» > Statistik gemeinnütziger Wohnungsbau.

7.4 Auswirkungen auf die Gesellschaft

Untersuchungen zeigen, dass Personen mit einem tieferen Bildungsniveau und geringeren finanziellen Ressourcen in gemeinnützigen Wohnungen einen grösseren Anteil ausmachen als in anderen Sektoren des Wohnungsmarktes. ¹9 Damit wird einer sozialen Entmischung und Verdrängung von wirtschaftlich schwächeren Bevölkerungsgruppen aus den Zentren mit oft hohen Wohnungspreisen entgegengewirkt. Zudem übernehmen Träger des gemeinnützigen Wohnungsbaus oft eine Vorreiterrolle bei der Umsetzung neuer Wohnformen sowie bei der Integration von Menschen mit Behinderungen und solchen mit einem Migrations- oder Asylhintergrund.

¹9 Sotomo (2017): Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum. Bundesamt für Wohnungswesen, Grenchen. Die Studie ist abrufbar unter: www.bwo.admin.ch > Wohnungsmarkt > Studien und Publikationen «Wohnungsmarkt».

7.5 Auswirkungen auf die Umwelt

Gemeinnützige Wohnbauten sind meistens Mehrfamilienhäuser. Dies trifft auch in wenig dicht besiedelten Gebieten zu. Der Landverbrauch beziehungsweise die Bodenversiegelung sind damit kleiner als in anderen Sektoren des Wohnungsmarktes. Zudem sind die beanspruchten Pro-Kopf-Wohnflächen im Durchschnitt deutlich geringer als bei gewöhnlichen Mietwohnungen oder im Eigentumsbereich, was auch aufgrund der damit erzielten Einsparung von Energie umwelt- und ressourcenschonender ist. Gemeinnützige Bauträger sorgen in überdurchschnittlichem Mass für energieeffiziente und ökologisch nachhaltige Siedlungen. Auch neue Mobilitätskonzepte werden im gemeinnützigen Wohnungsbau umgesetzt.

7.6 Andere Auswirkungen

Auswirkungen auf andere Bereiche wurden überprüft. Dabei wurden keine wichtigen Auswirkungen festgestellt.

8 Rechtliche Aspekte

8.1 Verfassungs- und Gesetzmässigkeit

Die Bundesversammlung ist gemäss Artikel 167 BV für die Beschlussfassung über den vorliegenden Zahlungsrahmen zuständig.

Der Bundesbeschluss stützt sich auf Artikel 43 Buchstabe a WFG. Dieser sieht vor, dass die Bundesversammlung mit einfachem Bundesbeschluss den Zahlungsrahmen zur Gewährung von zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen bewilligt (Art. 34 Bst. c WFG).

Dieser beruht auf Artikel 108 Absatz 1 BV. Danach fördert der Bund den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Er berücksichtigt dabei namentlich die Interessen von Familien sowie von betagten, bedürftigen und behinderten Menschen.

8.2 Erlassform

Gemäss Artikel 163 Absatz 2 BV und Artikel 25 Absatz 2 des Parlamentsgesetzes vom 13. Dezember 2002 2⁰ ist die Form eines einfachen Bundesbeschlusses, der nicht dem Referendum unterliegt, erforderlich.

2⁰ SR 171.10

8.3 Unterstellung unter die Ausgabenbremse

Artikel 159 Absatz 3 Buchstabe b BV sieht zum Zweck der Ausgabenbegrenzung vor, dass Subventionsbestimmungen sowie Verpflichtungskredite und Zahlungsrahmen, die neue einmalige Ausgaben von mehr als 20 Millionen Franken oder wiederkehrende Ausgaben von mehr als 2 Millionen Franken nach sich ziehen, in jedem der beiden Räte der Zustimmung der Mehrheit aller Mitglieder bedürfen. Da der beantragte Zahlungsrahmen diese Limiten überschreitet, untersteht der Beschluss über dessen Bewilligung der Ausgabenbremse.

8.4 Einhaltung der Grundsätze des Subventionsgesetzes

Das Subventionsgesetz vom 5. Oktober 1990 2¹ stellt sicher, dass Finanzhilfen und Abgeltungen im gesamten Bereich des Bundes nur gewährt werden, wenn sie hinreichend begründet sind, ihren Zweck auf wirtschaftliche und wirkungsvolle Art erreichen, einheitlich und gerecht geleistet und nach finanzpolitischen Erfordernissen ausgestaltet werden. Bei der vorliegenden Subvention handelt es sich um eine Finanzhilfe.

Gemäss Artikel 108 BV fördert der Bund den Wohnungsbau, namentlich die Tätigkeiten der Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Dabei fokussiert die Bundesförderung auf preisgünstigen Wohnraum. Dies gilt insbesondere an Standorten mit starker Nachfrage und für einkommensschwache Haushalte. Zum Teil widmen sich auch Gemeinden und Kantone der Wohnraumförderung, doch geschieht dies regional unterschiedlich und nicht in einem ausreichenden Masse. Das ergänzende finanzielle Engagement im Bereich der Wohnraumförderung auf Bundesebene hat weiter den Vorteil, dass die Förderung an einheitliche Kriterien hinsichtlich Gemeinnützigkeit, Preisgünstigkeit, Energie- und Nachhaltigkeitsstandards, Hindernisfreiheit und Altersgerechtigkeit sowie Zweckerhaltung geknüpft ist. Die Bundeseinlagen zur Äufnung des von den Dachverbänden des gemeinnützigen Wohnungsbaus treuhänderisch verwalteten Fonds de Roulement stellen sicher, dass die Mittel von den gemeinnützigen Wohnbauträgern beansprucht werden können, die für die Aufgabenerfüllung im Sinne des WFG Gewähr bieten.

Zur Zielerreichung ist ein Zahlungsrahmen für den Fonds de Roulement von 150 Millionen Franken, befristet auf fünf Jahre, vorgesehen. Dieser Ausbau ist notwendig, um den aktuellen Förderumfang weiterführen zu können. Eine Reduktion der Beiträge hätte zur Folge, dass sich in verschiedenen Landesgegenden der Mangel an bezahlbarem Wohnraum noch stärker akzentuieren würde. Die Beiträge werden nicht à fonds perdu ausgerichtet. Vielmehr werden dadurch rückzahlbare Darlehen finanziert, die verzinst werden - derzeit mit 1 Prozent.

Die materielle und finanzielle Steuerung der Finanzhilfen erfolgt vorab dadurch, dass die Vergabe von Darlehen aus dem Fonds de Roulement an gesetzliche Vorgaben geknüpft ist, die im WFG geregelt sind. Voraussetzung für die Darlehensgewährung ist die Gemeinnützigkeit des betreffenden Wohnbauträgers, die durch das BWO geprüft wird (vgl. Art. 37 der Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 2003 2² ). Hinzu kommen Vorgaben wie Nachhaltigkeit, hindernisfreies Bauen und Preisgünstigkeit, die zu erfüllen sind. Je nach Standort gelten unterschiedliche Anlagekostenlimiten, die eingehalten werden müssen. Im Rahmen der technischen Prüfung werden die Gesuche einer Beurteilung durch das BWO gemäss dem Wohnungs-Bewertungs-System ²3 unterzogen, um einen hohen Gebrauchswert des Wohnraums sicherzustellen. Die Einhaltung der Voraussetzungen wird durch den Darlehensvertrag zusätzlich abgesichert.

Ein Verstoss gegen die Darlehensbedingungen kann zu einer Kündigung des Darlehens führen. Weil es sich bei den Subventionen um Finanzhilfen handelt, kann der Bund das Subventionsvolumen über den Budgetprozess steuern. Zudem kann der Umfang der Darlehensgewährung durch die Ausgestaltung der Vergabekriterien beeinflusst werden, insbesondere über die Festlegung der Höhe des Darlehenszinses oder der Anforderungen an die Bauprojekte.

Das Verfahren zur Beitragsgewährung stellt sicher, dass die verfügbaren Mittel direkt zur Zielerreichung verwendet werden. Die Mittelvergabe aus dem Fonds de Roulement erfolgt nur für Bauprojekte, die den Förderzielen und -grundsätzen nach dem WFG entsprechen. Das BWO ist in den Fondskommissionen der beiden Dachverbände der gemeinnützigen Wohnbauträger vertreten, sodass das Verfahren der Darlehensvergabe eng begleitet und beaufsichtigt werden kann. Das BWO kontrolliert regelmässig die Tätigkeit der Dachorganisationen. Diese sind verpflichtet, dem BWO Bericht zu erstatten, insbesondere über die Wirksamkeit ihrer Tätigkeit. Erfüllt eine Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus wesentliche Anforderungen nicht mehr, so wird die Förderung ihrer Tätigkeit eingestellt. Insgesamt ist das Beitragsverfahren effizient und der Ressourceneinsatz auf Bundesebene im Vergleich zum Beitragsvolumen gering.

Mit dem neuen Zahlungsrahmen für fünf Jahre sollte der Fonds de Roulement mittelfristig ein Volumen erreichen, mit dem er seine Aufgabe ohne weitere Einlagen des Bundes wahrnehmen kann. Dies hängt allerdings auch von den weiteren Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, der Nachfrage nach Darlehen sowie dem finanziellen Engagement von Kantonen, Städten und Gemeinden ab.

2¹ SR 616.1

2² SR 842.1

²3 Das Wohnungs-Bewertungs-System, Ausgabe 2015, ist abrufbar unter

www.wbs.admin.ch .

Anhang 1

Entwicklung Bautätigkeit und Leerwohnungsziffer, 2000-2025

[Bild bitte in Originalquelle ansehen]

Quelle: BWO / BFS

Anhang 2

Anspannung im tiefen Preissegment des Mietwohnungsmarktes 2025

Quelle: BWO / Meta-Sys Anmerkung: Der Knappheitsindikator basiert auf der Insertionsdauer von Wohnungsinseraten. Violett weist auf einen durch einen Nachfrageüberhang in der Region gekennzeichneten angespannten Markt hin. Grün hingegen steht für einen Angebotsüberhang und grau für das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Ein Wert im dunkelsten Violett zeigt Regionen mit ausgesprochen hoher Knappheit resp. Marktanspannung. Ein Wert im dunkelsten Grün steht für eine ausgesprochen entspannte Marktsituation.

Anhang 3

Durchschnittliche Mietbelastung nach Einkommensklassen 2006-2022

[Bild bitte in Originalquelle ansehen]

Quelle: BWO / BFS Anmerkung: Ab 2015 revidiertes Gewichtungsmodell.

Anhang 4

Entwicklung der Förderung mit Darlehen aus dem Fonds de Roulement, 2004-2024

[Bild bitte in Originalquelle ansehen]

Quelle: BWO

Anhang 5

Räumliche Verteilung der Wohnobjekte, die durch ein Darlehen aus dem Fonds de Roulement mitfinanziert wurden, 2024

[Bild bitte in Originalquelle ansehen]

Quelle: BWO / WBG Schweiz / Wohnen Schweiz

Bundesrecht

Botschaft zu einem Bundesbeschluss über einen Zahlungsrahmen für die Jahre 2030-2034 zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus

keyboard_arrow_up